Con el lanzamiento de los Créditos Hipotecarios del Banco Municipal de Rosario, bajo el lema “la tasa más baja del país”, parece haberse motivado un incremento de consultas para la financiación para compra de vivienda, con más de 5.000 inscriptos en tan solo 24 horas.

Bajo el nombre de NIDO y en una acción conjunta entre el Banco Municipal de Rosario y la Provincia de Santa Fe, se lanzaron opciones crediticias para que los santafesinos puedan comprar, construir o finalizar su vivienda. Con una inversión de 8 mil millones de pesos, la Casa Gris busca fondear los créditos de la entidad bancaria local, que proyecta entregar préstamos por alrededor de 60 mil millones de pesos.

El crédito anunciado tiene una tasa en UVA +4,2pp para usuarios en general, y UVA +3pp para aquellos que cobren sus haberes en el Banco Municipal. Financian hasta 100 millones en 240 cuotas, y hasta el 75% del valor del inmueble u obra. Además, se podrán sumar ingresos con familiares de hasta el tercer grado de consanguineidad, siempre que acredite el vínculo.

La inscripción es 100% online bajo el link: www.bmros.com.ar/solicitud-nido.

Créditos UVA. ¿Son una buena opción?

Desde el lanzamiento de las unidades UVA en 2016 siempre se polemizó sobre su conveniencia por sobre otras opciones, dando lugar a diferentes proyectos que no prosperaron, como la creación del UVI. Es por ello que casi 10 años desde su aparición, nuevamente los bancos optan por esta opción de crédito frente a otras como los créditos en dólares.

La realidad es que en su momento, se apostó a que la tasa de inflación baje de manera persistente y los salarios se recuperen, dando una opción de crédito a largo plazo. Pero a pesar de que no sucedieron los supuestos mantenidos, la tasa de mora es inferior al 1%. Analizamos puntos positivos y negativos de tomar créditos UVA:

Positivo:

• Mayor estabilidad que los créditos en dólares. Los créditos UVA vienen a saldar una problemática del bimonetarismo argentino, en donde las propiedades se cotizan en dólares, mientras que los ingresos de las personas son en pesos. Durante la convertibilidad de los años 90`s crecieron las opciones de créditos en dólares, pero desde la salida de la misma la inestabilidad del peso frente a la moneda extranjera generó la necesidad de contar con otra unidad de medición más estable, naciendo los UVA´s.• Beneficio frente a un alquiler. La comparativa que tiene que hacer una familia que decide comprar o construir debe ser frente a la necesidad de alquilar una vivienda. Viendo la realidad de quienes alquilan, donde sufren aumentos periódicos, ingresar en un crédito UVA parece ser una buena opción, ya que al final del camino quienes saquen un crédito van a ser propietarios de la vivienda.• Cuota inicial más baja. Al tener una menor tasa de interés que los créditos en pesos, la primer cuota comienza a valores más bajos, pudiendo el tomador de crédito sacar una mayor cantidad de capital. • Tope de aumentos. Algunas entidades bancarias como el Banco Nación ofrecen la opción de tope de incremento de la cuota por el sistema de coeficiente de variación salarial (CVS). Puede ser una buena opción para familias que necesiten contar con la posibilidad de una mayor estabilidad en el valor de las cuotas.• Leyes que amparan la vivienda única. Si bien la mora en este tipo de créditos es baja, varias provincias sacaron leyes que amparan a los tomadores de créditos hipotecarios, prohibiendo a la ejecución de viviendas en caso de no poder pagar las cuotas.

Negativo:

• Recuerdo de los créditos en peso a tasa fija. La mayor parte de los argentinos recuerda los primeros créditos PROCREAR a tasa fija en pesos. Si bien fueron una gran opción de compra, con la consecuente licuación de las cuotas, desde hace muchos años que los bancos no ofrecen dicha opción.• Las cuotas pueden aumentar por encima de los ingresos. Una realidad de la economía argentina de los últimos años, demostró que los ingresos cayeron frente a la capacidad de compra, entre los que se incluye el acceso a la vivienda, tanto por cuotas crediticias, como en alquiler. Por este motivo, siempre se aconseja que al comienzo del préstamo, la relación cuota ingreso no sea significativa.• Incertidumbre. Al estar atados a la inflación, es muy poco probable poder prever cuanto se va a pagar en las próximas cuotas.

En resumen, al no existir en el mercado hipotecario otra modalidad de créditos para compra o construcción de vivienda, lo que siempre se recomienda es evaluar el costo de oportunidad frente al alquiler de una vivienda de condiciones similares. La cuota del crédito hipotecario puede asemejarse a la de un alquiler, teniendo el beneficio de contar con la propiedad al finalizar el crédito, e incluso siempre existe la posibilidad de venderla y recuperar lo invertido, teniendo en cuenta los vaivenes del mercado inmobiliario.

Además, consideramos importante no ajustar demasiado el nivel de ingresos a las primeras cuotas, sino que prever condiciones donde las cuotas pueden aumentar más que los ingresos, ya que el ajuste de los créditos es mensual, mientras que los salarios están atados a paritarias que dependen de negociaciones entre los gremios, el Estado y las cámaras empresarias.

Comparativa con otros bancos:

Banco Municipal de Rosario:

• Plazo: Hasta 20 años• Monto Prestable: $ 100.000.000• % Financiación de la propiedad: 75%• Relación cuota ingreso: 25%• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 3%o Sin cuenta sueldo: UVA + 4,2%• Ingresos mínimos: No aclara• Destino de los fondos: 1er vivienda, refacción o ampliación• Incluye monotributistas: Si

Banco Nación:

• Plazo: Hasta 30 años• Monto Prestable: 140.000 UVAS• % Financiación de la propiedad: 75%• Relación cuota ingreso: 25%• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 4,5%o Sin cuenta sueldo: UVA + 8%• Ingresos mínimos: No aclara• Destino de los fondos: 1er y 2 da vivienda, cambio, refacción o ampliación• Incluye monotributistas: Si

Banco Hipotecario:

• Plazo: Hasta 30 años• Monto Prestable: $ 250.000.000• % Financiación de la propiedad: 80%• Relación cuota ingreso: 25%• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 4,25% primer año, +6,9% restoo Sin cuenta sueldo: UVA + 8,5%• Ingresos mínimos: $1.600.000• Destino de los fondos: 1er y 2 da vivienda, cambio, refacción o ampliación• Incluye monotributistas: Si

Banco Supervielle:

• Plazo: Hasta 30 años• Monto Prestable: Sin límite• % Financiación de la propiedad: 80%• Relación cuota ingreso: 25%• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 4% primer año, 5% restoo Sin cuenta sueldo: UVA + 8%• Ingresos mínimos: $850.000• Destino de los fondos: 1er y 2 da vivienda, cambio, refacción o ampliación• Incluye monotributistas: Si

Banco Galicia:

• Plazo: Hasta 30 años• Monto Prestable: Sin límite• % Financiación de la propiedad: 80% 1ra, 50% 2da• Relación cuota ingreso: 25%• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 5,5%o Sin cuenta sueldo: UVA + 7,5%• Ingresos mínimos: No aclara• Destino de los fondos: 1er y 2 da vivienda, refacción o ampliación• Incluye monotributistas: Si

Banco Santander:

• Plazo: Hasta 30 años• Monto Prestable: Sin límite• % Financiación de la propiedad: 75% 1ra, 50% 2da• Relación cuota ingreso: 25%• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 5,5%o Sin cuenta sueldo: No tiene la opción• Ingresos mínimos: $850.000• Destino de los fondos: 1er y 2 da vivienda, refacción o ampliación• Incluye monotributistas: No aclara

Banco Macro:

• Plazo: Hasta 20 años• Monto Prestable: Sin límite• % Financiación de la propiedad: 75% / Menos de 30 años: 90%• Relación cuota ingreso: 25% no clientes, 30% acreditando sueldo• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 5,5%o Sin cuenta sueldo: UVA + 7%• Ingresos mínimos: No aclara• Destino de los fondos: 1er vivienda y 2da vivienda• Incluye monotributistas: Si

Banco BBVA:

• Plazo: Hasta 20 años• Monto Prestable: Sin límite• % Financiación de la propiedad: 80%• Relación cuota ingreso: 25%• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 5,5%o Sin cuenta sueldo: UVA + 9,5%• Ingresos mínimos: No aclara• Destino de los fondos: 1er vivienda y 2da vivienda• Incluye monotributistas: Si

Banco ICBC:

• Plazo: Hasta 15 años• Monto Prestable: $ 250.000.000• % Financiación de la propiedad: 75% 1ra, 50% 2da• Relación cuota ingreso: 25%• Tasas: Con cuenta sueldo: UVA + 5%o Sin cuenta sueldo: UVA + 7,5%• Ingresos mínimos: $850.000• Destino de los fondos: 1er y 2 da vivienda, refacción o ampliación• Incluye monotributistas: No aclara.

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